Tapu Devri ve Satış İşlemleri Nasıl Yapılır?

🔄 Son güncelleme: 22 Temmuz 2026

Bir gayrimenkulün el değiştirmesi, para verilip anahtarın alınmasıyla değil, Tapu Müdürlüğü’nde tapunun resmen alıcı adına tescil edilmesiyle tamamlanır. Bu tescil olmadan yapılan hiçbir sözlü anlaşma ya da harici satış sözleşmesi mülkiyeti geçirmez. Bu yazıda tapu devrinin randevudan tescile kadar olan sürecini, gerekli belgeleri, DASK zorunluluğunu, harç mantığını ve en sık görülen dolandırıcılık tuzaklarını anlatıyoruz. Harç ve masraf tutarları döneme ve gayrimenkule göre değiştiğinden rakam vermiyoruz; güncel tutarları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmî kanallarından veya e-Devlet üzerinden teyit edin. Karmaşık ya da yüksek bedelli işlemlerde bir avukata danışmak sizi ciddi risklerden korur.

Tapu Devri Nedir, Neden Şart?

Tapu devri, bir taşınmazın mülkiyetinin resmî sicilde bir kişiden diğerine geçirilmesidir. Türkiye’de gayrimenkul mülkiyeti tapu siciline tescille kazanılır. Elden verilen “satış senedi” veya noterde yapılan sözleşme, satışın kendisini gerçekleştirmez; yalnızca tarafların Tapu Müdürlüğü’nde işlem yapma taahhüdünü belgeleyebilir. Devir tamamlanana kadar, ödediğiniz para karşılığında hâlâ tapuda malik görünen kişi satıcıdır. Bu yüzden ödeme ile tescili aynı ana denk getirmek, güvenli satışın temelidir.

Web Tapu ile Randevu ve Ön Hazırlık

İşlemler artık randevu sistemiyle yürüyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu sistemi üzerinden ya da çağrı merkezinden randevu alınır. Web Tapu’da e-Devlet girişiyle taşınmazınızı görüntüleyebilir, üzerinde ipotek, haciz, şerh gibi kısıtlama olup olmadığını kontrol edebilir ve devir başvurusunu önceden başlatabilirsiniz.

Randevu öncesi mutlaka kontrol edin

• Taşınmaz kimin üzerine kayıtlı: Satıcının tapuda gerçekten malik olduğunu Web Tapu’dan doğrulayın.
• Kısıtlama var mı: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir veya aile konutu şerhi devri engelleyebilir ya da riske sokabilir.
• Belediye borçları: Emlak vergisi borcu ve rayiç değer yazısı için belediyeye başvurulması gerekir.

Sistem ve menü adları güncellenebilir; işlem öncesi güncel adımları resmî Web Tapu ekranından takip edin.

Gerekli Belgeler

Belge listesi taşınmazın türüne ve tarafların durumuna göre değişebilir. Genel çerçeve şöyledir:

Yabancı uyruklu taraf, şirket adına işlem, miras yoluyla intikal gibi özel durumlarda ek belgeler istenir. Güncel ve tam listeyi randevu öncesinde Tapu Müdürlüğü’nden veya Web Tapu’dan öğrenin.

DASK Zorunluluğu

Mesken (konut) niteliğindeki taşınmazların tapu devrinde geçerli bir DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi aranır. Poliçe alıcı adına ya da işlem sırasında güncellenmiş olmalıdır. DASK olmadan konut devri işlemi yapılamaz. Poliçeyi sigorta acentenizden veya yetkili kanallardan devir gününden önce hazır edin; teyidini işlem anında Tapu Müdürlüğü isteyecektir. DASK’ın kapsamı ve zorunlu olduğu yapı türleri için DASK’ın resmî bilgilendirmelerine bakın.

Tapu Harcı ve Döner Sermaye Mantığı

Devir sırasında iki tür ödeme gündeme gelir: tapu harcı ve döner sermaye (hizmet) bedeli. Tapu harcı, taşınmazın beyan edilen değeri üzerinden hesaplanan bir devlet kesintisidir. Döner sermaye ise Tapu Müdürlüğü’nün verdiği hizmetin ücretidir ve değere değil, işleme bağlıdır.

Beyan değeri neden önemli?

Harç, gösterilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bazı satıcılar harcı düşürmek için tapuda gerçek bedelin altında bir değer beyan etmek ister. Bu, hem yasal olarak sorunlu hem de alıcı için risklidir: ileride bir uyuşmazlık ya da tapu iptali durumunda, size ödediğiniz gerçek bedel değil, tapuda yazan düşük bedel esas alınabilir. Beyan edilen değerin, belediyeden alınan rayiç değerin altında olmaması beklenir.

Kimin ne kadar harç ödeyeceği yasayla düzenlenmiştir; uygulamada taraflar aralarında anlaşabilir. Güncel harç oranı ve döner sermaye tutarını rakam olarak vermiyoruz; işlem öncesi e-Devlet veya Tapu Müdürlüğü’nden teyit edin. Bu içerik hukuki veya mali tavsiye değildir.

Alıcı ve Satıcının Sorumlulukları

Satıcının sorumlulukları

• Taşınmazın üzerindeki ipotek, haciz gibi kısıtlamaları devirden önce temizlemek.
• Emlak vergisi ve varsa belediye borçlarını kapatmak, rayiç değer yazısını temin etmek.
• Taşınmazı sözleşmede tarif edildiği hâliyle teslim etmek.

Alıcının sorumlulukları

• DASK poliçesini hazır etmek.
• Devir öncesi tapu kaydını, iskân ve imar durumunu kontrol etmek.
• Ödemeyi tescil ile eşzamanlı ve izlenebilir biçimde yapmak.

İşlem, taraflar Tapu Müdürlüğü’nde imza attıktan ve harç ile döner sermaye yatırıldıktan sonra tescille tamamlanır. Tescil gerçekleşince yeni malik alıcıdır.

Güvenli Ödeme ve Dolandırıcılıktan Korunma

Gayrimenkul, yüksek bedelli olduğu için dolandırıcıların ilgi alanındadır. Kendinizi korumak için:

• Ödeme ile tescili eşleştirin: Parayı tescil gerçekleşmeden, kapıda ya da avans olarak elden vermekten kaçının. Bankalarda kullanılan, tescil anına bağlı bloke/tapu harcı ödeme çözümlerini tercih edin.
• Vekâlete dikkat: Karşı taraf vekâletle geliyorsa, vekâletnamenin gerçek, güncel ve satış yetkisi içerdiğini doğrulayın. Sahte vekâlet en sık görülen tuzaklardandır.
• “Kapora kaçtı” oyunu: Piyasa değerinin çok altında, “acil satıyorum, hemen kapora at” diyen ilanlara temkinli yaklaşın. Taşınmazı ve satıcıyı görmeden kapora göndermeyin.
• Web Tapu’dan doğrulayın: Malikin kimliği ile tapudaki malik aynı kişi mi, taşınmaz gerçekten var mı, kısıtlama var mı; hepsini resmî sistemden kontrol edin.
• Elden nakit yerine iz bırakan ödeme: Banka havalesi gibi kaydı tutulan yöntemler, olası bir anlaşmazlıkta sizi korur.

Şüpheli bir durum sezerseniz işlemi durdurun ve gerekirse hukuki destek alın. Bir avukatın sözleşmeyi ve tapu kaydını önceden incelemesi, sonradan ortaya çıkacak sorunlardan çok daha ucuza gelir.

Kredili ve İpotekli Evlerin Devri

Satın aldığınız ev üzerinde satıcının kredisinden kalan bir ipotek varsa, devir bundan etkilenir. Yaygın çözüm, satış bedelinin bir kısmının doğrudan ilgili bankaya ödenerek kalan borcun kapatılması ve ipoteğin kaldırılmasıdır. Kendiniz kredi kullanarak alıyorsanız, sizin bankanız da genellikle kredi tutarını tescil anında satıcının hesabına ya da mevcut krediyi kapatacak biçimde aktarır ve kendi ipoteğini tapuya işler. Bu üçlü akışın (eski borcun kapanması, yeni ipoteğin konması, ödemenin yapılması) aynı işlemde uyumlu yürümesi için bankalar ve Tapu Müdürlüğü koordineli çalışır. İpotekli bir evde kapora vermeden önce, kalan borcun tutarını ve kapatma planını netleştirin.

Devir Tamamlandıktan Sonra Yapılacaklar

Tapu üzerinize geçince süreç bitmez; ihmal edilirse ileride ceza veya sorun çıkaran birkaç bildirim daha vardır:

• Emlak vergisi bildirimi: Taşınmazın bağlı olduğu belediyeye, yeni malik olarak emlak vergisi bildiriminde bulunmanız beklenir.
• Abonelikler: Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerini kendi adınıza geçirin; eski malik adına kalan aboneliklerden doğan borçlar sizi zora sokabilir.
• Site veya apartman yönetimi: Yeni malik olduğunuzu bildirin, varsa devreden aidat borçlarını kontrol edin.
• Kira geliri düşünüyorsanız: Doğacak vergi yükümlülüklerini bir mali müşavire danışarak planlayın.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı

Yeni bir binada tapu “kat irtifakı” üzerinden veriliyor olabilir; bu, yapı henüz tamamlanma veya iskân aşamasındayken kurulan geçici nitelikte bir haktır. “Kat mülkiyeti” ise yapı bitip iskân alındıktan sonra kurulan kalıcı mülkiyet biçimidir. Aldığınız dairenin tapusunun hangi statüde olduğunu ve iskânının bulunup bulunmadığını devirden önce mutlaka kontrol edin; iskânsız yapılar hem kredi hem de sonraki satışta sorun çıkarabilir.

Sık Sorulan Sorular

Tapu devri için mutlaka Tapu Müdürlüğü’ne gitmek şart mı?

Devir işlemi ve imzalar Tapu Müdürlüğü’nde tamamlanır. Ön başvuru, belge yükleme ve randevu adımlarının bir kısmı Web Tapu üzerinden yapılabilir, ancak tescil resmî işlemdir. Güncel süreci resmî kanaldan teyit edin.

DASK olmadan konut satışı yapılabilir mi?

Mesken niteliğindeki taşınmazların devrinde geçerli DASK poliçesi aranır. Poliçe olmadan konut devri işlemi genellikle yapılamaz. Devir gününden önce poliçeyi hazır edin.

Tapuda değeri düşük göstermek bana ne kaybettirir?

Harcı düşürmek için gerçek bedelin altında beyan riskli ve yasal olarak sorunludur. Bir uyuşmazlık ya da tapu iptali hâlinde tapuda yazan düşük tutar esas alınabilir ve ödediğiniz farkı ispatlamakta zorlanabilirsiniz.

Vekâletle satış güvenli mi?

Geçerli ve doğru düzenlenmiş bir vekâletle satış mümkündür. Riski, sahte veya kapsamı yetersiz vekâletname yaratır. Vekâletnamenin gerçekliğini ve satış yetkisi içerdiğini mutlaka doğrulayın; şüphede avukata danışın.

Kaporayı kime, ne zaman vermeliyim?

Taşınmazı, tapu kaydını ve satıcının kimliğini doğrulamadan kapora göndermeyin. Ödemeleri iz bırakan yöntemlerle ve mümkünse tescil anına bağlı biçimde yapın.